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Klarstellung zum Facebook-Post der CSU Gräfelfing vom 13.02.2022

Updated: Feb 17, 2022



Das Ziel der CSU Gräfelfing-Lochham, den Gartenstadt-Charakter von Gräfelfing zu erhalten, ist auch unser wesentliches Ziel. Ebenso sehen auch wir die Notwendigkeit, in Gräfelfing bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir haben uns Ende letzten Jahres mit einem Teil der CSU Gemeinderäte am ehemaligen Doemens Areal getroffen und haben über die Pläne zur Neubebauung dieses Grundstücks diskutiert. Konsens war dabei, dass dort Qualität, Ökologie, gute Grundrisse und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Insofern sehen wir keinen Widerspruch zwischen den Zielen der CSU und unseren Zielen, und wir laden zur Zusammenarbeit zur Erreichung dieser Ziele ein.


Allerdings wenden wir uns strikt dagegen, durch eine unverhältnismäßige Nachverdichtung auf einzelnen Grundstücken diesen Gartenstadt-Charakter zu zerstören. Dazu laden wir alle Fraktionen im Gemenderat zu einer lebhaften Diskussion ein!


Die von uns in unserem Flugblatt und ursprünglich auch auf unserer Internetseite verwendete 3D Visualisierung sollte die im 1. und 2. Entwurf des neuen Bebauungsplans (Mai 2021) vorgesehene Geschossfläche von 3.900 qm wiedergeben, da wir uns (wie vermutlich viele andere auch) unter dieser Zahl nichts vorstellen konnten. Wir haben diese Visualisierung auf der Basis der Daten der Entwürfe des Bebauungsplans vom Mai 2021 bei einem Dienstleister in Auftrag gegeben, der uns auf Nachfrage zugesichert hat, dass alle Vorgaben einschließlich der Abstandsflächen bei dieser Visualisierung berücksichtigt worden sind.


Diese 3D Visualisierung ist mehreren Vertretern der Gemeinde Gräfelfing seit langem bekannt, die uns jedoch nie signalisierten, dass da etwas nicht stimmen würde mit den Abstandsflächen. Wenn diese 3D Visualisierung tatsächlich bzgl. der Abstandsflächen fehlerhaft ist, dann bedauern wir das sehr. Jedoch wurde die dieser Visualisierung zugrunde liegende Geschossfläche von 3.900 qm nie in Zweifel gezogen.


Wir haben uns zwischenzeitlich eine neue 3D Visualisierung basierend auf dem Beschluss des Bauausschusses vom 03.02.2022 erstellen lassen, die wir in unserem Internetauftritt veröffentlicht haben. Dieser Visualisierung liegt die im aktuellen Entwurf vorgesehene Geschossfläche von 3.700 qm zugrunde, ebenso sind die obersten Geschosse als Terrassengeschosse ausgeführt, der Abstand zwischen den beiden Gebäuden beträgt 7,80 Meter (bei einer Firsthöhe von 9 Metern wären lediglich 7,20 Meter nötig). Alle auf dem Grundstück befindlichen großen Bäume bleiben dabei selbstverständlich erhalten.


Diese neue Visualisierung zeigt wie die vorherige Visualisierung auch das maximal Machbare auf. Wenn das nicht gewollt ist, dann sollte der Bebauungsplan, wie mehrfach von uns angeregt, entsprechend reduziert werden. Ansonsten wird das, was der Bebauungsplan ermöglicht, am Ende auch realisiert werden.


Aussage der CSU:

Ein aktuell vorliegender Entwurf schlägt vor, das bestehende Gebäude (wie auch den Baumbestand!) zu erhalten, die Baumasse zu reduzieren und das Dachgeschoss (als Terrassengeschoss) zurückzusetzen.


Unsere Klarstellung dazu:

Fakt ist, dass mit dem aktuell vorliegenden Entwurf des Bebauungsplan keine Reduzierung der Baumasse im Vergleich zum bisherigen Baurecht auf dem ehemaligen Doemens Areal erfolgt, sondern vielmehr beinahe eine Verdopplung von bisher zulässigen 1.920 qm Geschossfläche auf nunmehr 3.700 qm. Die Annahme, dass das bisherige Baurecht 3.900 qm Geschossfläche erlaubt, beruht auf einer Fehlinterpretation des bislang für dieses Grundstück geltenden Bebauungsplans, auf die wir bereits seit 2017 mehrfach hingewiesen haben und die wir auch mit einem Rechtsgutachten eines Fachanwalts, das der Gemeinde vorliegt, belegen können. Dieses Rechtsgutachten ist Hr. Köstler, den Gemeinderäten sowie der Gemeindeverwaltung bekannt.


Falls sich "die Baumasse zu reduzieren" darauf beziehen sollte, dass beim bestehenden Gebäude (gemeint ist hier der Seminarbau aus den 1960er Jahren) Baumasse reduziert wird, dann ist das beim Abbruch des heute bestehenden Mansardenstockwerks und dem Ersatz durch ein Terrassengeschoss normaler Bauhöhe eher marginal. Bezieht man es auf den Vergleich zwischen der heute insgesamt bestehenden Baumasse von ca. 1.680 qm Geschossfläche und der in der Machbarkeitsstudie des AB Ziersch beschriebenen Geschossfläche von 3.600 qm (davon ca. 400 qm im UG des Seminarbaus), dann handelt es sich bereits um mehr als eine Verdopplung an Stelle einer Reduzierung.


Durch die Festsetzungen im aktuell vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans ergeben sich im Vergleich zur Studie des AB Ziersch eine weitere Mehrung der Geschossfläche von ca. 500 qm auf dann insgesamt 3.700 qm oberirdischer Geschossfläche. Das UG des Seminarbaus zählt aufgrund der Festsetzung des Höhenpunkts im aktuell vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans nicht mehr als Vollgeschoss, wie es noch in der Studie des AB Ziersch angenommen wurde.


Aussage der CSU:

Die in den letzten Jahren in der Nachbarschaft des Doemens-Geländes entstandenen neuen Einfamilienhäuser zeugen teilweise davon, dass das absolute Maximum an Baurecht und Nachverdichtung ausgeschöpft wurde, demgegenüber Bestandsorientierung und "Gartenstadt-Charakter" eine untergeordnete Rolle gespielt haben. Sollten sich just einzelne dieser Bauherren nun in der Initiative zusammengeschlossen haben, um eine Nachverdichtung in der unmittelbaren Nachbarschaft zu verhindern, so wäre das besonders bemerkenswert...


Unsere Klarstellung dazu:

Fakt ist zum einen, dass die inzwischen in den neu gebauten Häusern wohnenden Familien diese Häuser in der überwiegenden Mehrzahl von einem Bauunternehmer gekauft haben, sie sind also nicht die Bauherren, die das bestehende Baurecht ausgeschöpft haben.


Fakt ist weiterhin, dass sich der Bauunternehmer an die Vorgaben des gültigen Bebauungsplans 1J von 2016 gehalten hat und auch halten musste, ansonsten wären seine Baupläne gar nicht durch die Gemeinde genehmigt worden.


Fakt ist auch, dass der gültige Bebauungsplan 1J Nachverdichtungsmöglichkeiten vorsieht, etwa durch die Aufstellung eines Grund- und Geschossflächenmodells, das z.B. für Grundstücke mit 800 qm zwei Wohneinheiten mit zusammen 270 qm Geschossfläche ermöglicht. Das bedeutet, dass 1/3 der Grundstücksgröße als Geschossfläche gebaut werden darf. Wenn sich nun ein Bauunternehmer oder auch ein Bauherr an diesem Modell orientiert und entsprechend baut, dann kann man ihm das nicht zum Vorwurf machen.


Würde man das im aktuell vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans für das ehemalige Doemens Areal vorgesehene Baurecht (3.700 qm Geschossfläche bei einer Grundstücksgröße von 3.405 qm) auf eines der Grundstücke südlich der Schmidbauerstraße übertragen, dann würde sich bei einem Grundstück mit 800 qm eine Geschossfläche von 870 qm ergeben - und das wird hoffentlich niemand wollen!


Zum Thema Nachverdichtung ist in den Begründungen zum gültigen Bebauungsplan 1J unter "IV Ziele der Planung" folgendes zu finden (wörtliche Zitate):


Aus diesem Grund wurden im Vergleich zu den Vorgängerbebauungsplänen u.a. die Mindestgrundstücksgrößen gesenkt und die Grund- und Geschossfläche erhöht. Dies ist auch dem Umstand geschuldet, dass eine weitere Siedlungsentwicklung in den Außenbereich wenn möglich erst nachrangig vor einer verträglichen Nachverdichtung erfolgen soll.


Dem Gebot des § 1a Abs. 2 BauGB folgend sollen mit der Teilung größerer, über der doppelten Mindestgröße liegender Grundstücke durch Erhöhung des Baurechts, im Einzelfall aber auch Anreize zur Verdichtung im Inneren gegeben werden.


Daraus folgt ganz klar, dass eine Nachverdichtung im Innenbereich seitens der Gemeinde gewünscht ist, wobei diese Nachverdichtung verträglich erfolgen soll. Und was dabei als verträglich anzusehen ist, wird durch das Grund- und Geschossflächenmodell nachvollziehbar festgelegt. Wenn ein Bauunternehmer oder ein Bauherr dann eine seitens der Gemeinde gewünschte Nachverdichtung vornimmt, sind dagegen erhobene Vorwürfe haltlos und nicht zielführend.


Wer sich über eine Nachverdichtung auf gut 30% der Grundstücksgröße beklagt, bei dem sollten eigentlich alle Alarmglocken schrillen, wenn auf dem direkt gegenüber liegenden Grundstück eine Nachverdichtung auf ca. 110% der Grundstücksgröße stattfinden soll.
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